Як укласти умову найму мешкання в Польщі?

Оренда житла в Польщі – один із основних способів проживання іноземців у країні, якщо йдеться про тривале перебування. Неважко здогадатися, що для законних правових відносин між орендарем та орендодавцем необхідно укласти відповідний договір.

Такі контракти в РП існують декількох видів і від обраного залежить величезна кількість нюансів, включаючи вартість, умови розірвання, можливість виселення, необхідність нотаріального засвідчення та ін.

Які договори оренди існують у Польщі? Який тип умови проживання краще для іноземця? Як укласти контракт на оренду житла? Відповіді на ці та інші питання дивіться у цьому матеріалі «Польського консультанта».

Про що не буде розказано у цій статті?

Почнемо нестандартно – одразу виключимо різні види можливого проживання, за якими у нас вже є окремі статті. Зрозуміло, мова тут не піде про проживання в готелі або хостели, купівлю нерухомості або іпотеку. Не буде розглянуто і досить специфічний тип найму соціального (оренда муніципального житла). Окремо розглянуто й спеціальні житлові програми для українських біженців від військових дій.

Іншими словами, цей матеріал буде присвячений виключно оренді житла на звичайних, максимально поширених умовах.

Що таке умова найму мешкання?

Umowa najmu mieszkania – це польська назва договору оренди житла. З одного боку, термін носить узагальнюючий характер і включає всі типи можливих контрактів з даної теми. З іншого – йдеться виключно про житлову нерухомість (житло).

Типи умов найму розрізняються в різних напрямах, пов’язаних, як із термінами дії угоди, так і з правами, і обов’язками сторін. Далі ми ще повернемось до питання докладніше.

Хто може укласти umowu najmu?

Це залежить від типу договору. Якщо укладати традиційні контракти, то в ролі орендодавця можуть виступати будь-які фізичні особи, юридичні особи або організації без створення юридичної особи. Однак, деякі категорії (наприклад, інституційні умови) доступні лише особам, які займаються підприємницькою діяльністю, пов’язаною з орендою нерухомості.

Орендарем може бути будь-яка особа. Основний акцент надалі буде зроблено на оренду житлової нерухомості фізичними особами, насамперед іноземцями.

Види договорів оренди житла в Польщі

Усі договори оренди в Польщі можна розділити на дві великі категорії: за терміном їх дії (безстрокові чи певний період) і, власне, за типом контракту, кожен із яких має значні відмінності. Очевидно, що категорії можуть перехрещуватися, і той самий тип може відрізнятися за терміном дії. Є й винятки. Розберемося докладно.

Умови найму за терміном дії

Тут існує два основних типи:

1. Umowa najmu mieszkania na czas nieoznaczony / nieokreślony. Договір на невизначений термін, безстроковий. Контракт діятиме доти, доки сторони (або одна з них, відповідно до норм законодавства) не заявить про намір розірвати його.
2. Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony. Договір на певний час, в угоді зазначений період дії. Це не виключає дострокового розірвання, але про це буде сказано окремо.

Щодо термінового контракту, то його максимальна тривалість залежить від типу договору проживання, а в деяких випадках чітко встановлені обмеження відсутні.

Умови найму за типом контракту

Це найважливіший аспект аналізованої теми. Залежно від типу контракту існують суворі вимоги щодо його укладання та виконання. Усього можна виділити 3 основні типи договорів:

1. Najem tradycyjny – традиційна оренда.
2. Najem okazjonalny – оказіональне наймання.
3. Najem instytucjonalny – інституційна оренда.

Кожен із них розглянемо окремо у всіх подробицях.

Типи договорів визначено законодавчо, проте їх відмінності випливають більше із змісту, ніж із заголовка (назви). Договір, особливо якщо справа стосується традиційного, може бути озаглавлений просто Umowa najmu (lokalu, mieszkania), але за його суттю визначається тип, а отже й інші умови.

Традиційна умова найму (Tradycyjna umowa najmu)

Назву «традиційного» цей вид оренди отримав через його використання протягом багатьох років. Норма про цей тип договору закріплена в юридичному полі з 1965 року.

Основні показники традиційного договору:

На два останні пункти звернемо особливу увагу. Саме вони і відрізняють традиційну оренду від інших типів найбільше.

Людину, яка уклала такий договір, не можна виселити «на вулицю» рішенням орендодавця, якщо у нього немає іншого житла. Це може бути надання муніципальної нерухомості або інших форм оренди. Але навіть людина, яка порушила договір, може бути виселена виключно в якесь інше приміщення. Це встановлено нормами Закону про права орендарів.

Другий рівень додаткового захисту орендаря – можливість одностороннього збільшення вартості орендодавця. Весь термін дії контракту, хоч би якими були зовнішні умови (зміна ринку, інфляція тощо), якщо орендар сам не згоден переписати договір (або підписати доповнення – т.зв. анекс ), то платити повинен стільки, скільки зазначено в угоді.

Все це робить традиційний договір дуже вигідним для орендаря, але не популярним у орендодавців, особливо коли йдеться про заселення іноземців. Разом з тим, для інших типів необхідно виконати свої умови і, якщо це неможливо, здати квартиру можна лише за традиційною схемою.

Зразок договору можна завантажити в 📄doc-форматі або подивитися далі у PDF-файлі:

Нотаріального завірення цей тип договору не вимагає. Форма укладання – письмова із власноручними підписами сторін або їх офіційних представників.

Оказіональний договір оренди (Umowa najmu okazjonalnego)

Умова найму оказіонального – різновид договору оренди житла, головна суть якого у вказаній іншій нерухомості, куди орендар може переїхати у разі розірвання даного договору.

За основними характеристиками оказіональний договір оренди відрізняється від традиційного повністю. Укладено Umowa najmu okazjonalnego може бути тільки між приватними особами, підписана максимум на 10 років (у будь-якому випадку – на обмежений термін), має менший розмір максимальної кауції, захисту від виселення (гарантії надання іншого житла) не існує, зміна вартості оренди – більш вільна.

Договір обов’язково вимагає нотаріального завірення, у т.ч. тієї його частини (або додаткової угоди), де позначається інше приміщення, куди може виїхати орендар. Форма – виключно письмова.

Завантажити договір у 📄doc-форматі. Переглянути зразок у PDF-форматі:

Договір інституційної оренди (Umowa najmu instytucjonalnego)

Якщо говорити просто, цей тип договору можна вважати форматом оказіонального контракту, але для орендодавців-підприємців.

Відразу обмовимося. Інституційна оренда буває двох видів – без переходу права власності та з таким переходом. У першому випадку йдеться про окремий вид оренди (який ми й розглядаємо), а у другому – про викуп нерухомості шляхом поступової виплати її вартості. Другий випадок – дуже специфічний і потребує окремих детальних пояснень. У цьому матеріалі не розглядається.

Як видно, багато в чому найм інституційний схожий на оказіональний, проте є і суттєві відмінності. Орендодавцем може виступати лише підприємець у сфері здачі нерухомості в оренду. При цьому він може бути фізичною (JDG) та юридичною особою, а також будь-якою іншою, якій за польським законодавством допустимо займатися цим бізнесом. Необов’язково бути власником приміщення, що здається – як уже вказувалося, суборенда допустима.

Цікаво, що закон забороняє підписувати цей тип договору на невизначений термін, одночасно не регламентуючи максимальний термін контракту czas oznaczony. Тобто це може бути якийсь невеликий період, і 10 років, і 100, і 1000.

Форма – виключно письмова. Нотаріальне завірення обов’язкове.

У даному разі зразок договору надавати не будемо, оскільки в більшості випадків готовий бланк надається орендодавцем (нагадаємо, здавання в оренду – це його бізнес) і не підлягає коригуванню. Тільки порекомендуємо обов’язково вичитувати документ перед підписанням, щоб перевірити наявність у ньому всього необхідного (див. далі). Більш детальна інформація про інституційну оренду в даному матеріалі.

Договір про безкоштовне надання житла (Umowa użyczenia lokalu)

Цей договір ми навмисно винесли окремо. Суть його зрозуміла з назви – це договір на безоплатне надання житла. Яскравий приклад – іноземець прибув до Польщі і поки що адаптується (наприклад, шукає роботу) хтось із знайомих чи рідних надає йому місце проживання, не беручи за це гроші.

Детально Цивільний кодекс РП даний тип договору не описує, але немає і жодної підстави, яка робить його укладання неможливим (за наявності права укладати договір із боку власника).

Umowa użyczenia не тільки не вимагає нотаріального завірення, але може і не мати письмової форми. Усної угоди буде достатньо. Навіщо тоді підписувати такий договір?

Письмова форма безоплатного договору може стати в нагоді, наприклад, для мельдування (реєстрації іноземця за місцем проживання). Якщо іноземець біженець, то господар квартири може отримувати по 40 злотих на день від влади за дане приміщення. Є й інші випадки.

Завантажити зразок в 📄doc-форматі. Ознайомитись з PDF-бланком можна далі:

Як правильно укласти договір найму житла?

Усі основні умови оренди необхідно обумовити заздалегідь, а згодом внести до договору. Принципово важливо встановити:

• Сторони договору. Точна ідентифікація, бажано не лише ФІО, номер та серія посвідчення особи, дата народження або найменування юридичної особи, а й номери PESEL чи NIP.
• Опис об’єкту. Вказівка адреси, розміру, стану. Бажано підписати окремий акт прийому-передачі приміщення, у якому позначити наявні недоліки, зношеність предметів ужитку, побутової техніки та ін.
• Тип договору. Варто зазначити, що йдеться про інституційний чи оказіональний контракт.
• Вартість оренди та інші платежі. Це дуже важлива стаття, оскільки витрати на утримання житлової площі можуть складатися з різних елементів. Обов’язково ознайомтесь з основними (включаючи такі поняття, як Koszt wynajmu, чинш, комунальні послуги тощо) у відповідному розділу даного матеріалу, а щодо кауції (депозиту) є окрема докладна стаття.
• Черговість та спосіб оплати. Коли, куди і як переказувати гроші за оренду.
• Термін дії або безстроковий тип (якщо він припустимий).
• Способи розірвання. Не повинні суперечити законодавчо встановленим для обраного договору типу.
• Дата, підпис.

У конкретному випадку можуть бути додаткові параметри, які варто внести в договір.

Нагадаємо і про те, що до будь-якої чинної угоди можна підписати доповнення (т.зв. aneks do umowy), наприклад, якщо погоджено зміною будь-яких умов.

Припинення договору оренди житла

Терміновий договір може бути розірваний після закінчення періоду його дії. Дострокове припинення дії договору провадиться на умовах, зазначених у самому договорі, а якщо цього немає, за правилами розірвання безстрокового.

Розірвання (wypowiedzenia umowy najmu) у разі безстрокового контракту, відбувається у строго зазначеному порядку (art.673 kc.):

• У разі щомісячної орендної плати періодом повідомлення є календарний місяць. Важливо розуміти, що повідомлення має бути надано орендарю протягом місяця, що передує періоду повідомлення. Наприклад, якщо ви хочете, щоб період повідомлення почався в травні, необхідно повідомити орендаря не пізніше кінця квітня. А сповіщення, надане, наприклад, 1 травня, призведе до початку періоду повідомлення з червня.
• У разі орендної плати, яка виплачується рідше одного разу на місяць (наприклад, раз на квартал), повідомлення складає три місяці. Початок терміну повідомлення про виведення умови найму розраховується аналогічно.
• Якщо орендна плата сплачується один раз на три дні, строк повідомлення становить три дні.
• Щоденна оплата орендної плати дає право на повідомлення за день.

Ще одне важливе правило. Після закінчення періоду дії договору на визначений термін, якщо орендар за згодою орендодавця продовжує проживати у вказаній у контракті квартирі, договір автоматично перетворюється на umowu najmu mieszkania na czas nieoznaczony / nieokreślony (безстроковий контракт).

Розірвати договір можливо і при порушенні його умов. Як правило, з ініціативи орендодавця:

• за 2 та більше місяців несплати;
• за використання приміщення не за призначенням;
• за завдання шкоди власності.

Все перераховане є підставою для «виповядзення» умови найму без попереднього повідомлення, але до договору можуть бути внесені інші норми.

Як оформити припинення договору?

Припинення договору оренди відбувається письмово (виняток — Umowa użyczenia lokalu, якщо вона укладалась усно). У документі має бути:

• місце та дата укладання;
• відомості про сторону, яка розриває договір (орендар або орендодавець);
• відомості про сторону, з якою розривається договір (орендар чи орендодавець);
• підстави розірвання (наприклад, вказується стаття Цивільного кодексу);
• уточнення предмета оренди (у разі житлових приміщень – адреса);
• вказівка дати припинення дії договору;
• обґрунтування розірвання (залежно від причини, через яку сторона розриває договір, наприклад, орендодавець може розірвати договір з орендарем, коли орендар використовує предмет оренди не за призначенням);
• підпис сторони, що розриває договір.

Бланк такого повідомлення можна побачити далі:

Насамкінець ще кілька запитань і відповідей, що стосуються цієї теми, які найчастіше надходять від читачів.

Поширені запитання

Основні методи повернути кауцію (заставу), що незаконно утримується: письмова вимога про виплату та звернення до суду. Як додаткові заходи можна використовувати повідомлення в податкові органи, якщо власник отримує прибуток від оренди незаконно, або у житловий кооператив, якщо власник є його частиною.

Залежить від типу договору. Традиційний договір може бути укладений на будь-який період, зокрема безстроково. Оказіональний – трохи більше, ніж 10 років. Інституційний безстроковим не може бути, але термін його укладання законодавством не обмежений.

Виберіть між традиційним та оказіональним. Інституційний не підходить, якщо ваш колега не підприємець, який займається питаннями оренди. Зіставте всі умови, і виберіть відповідний.

Прямий договір у воєнний час: як укласти за Постановою № 1178

За умовами Особливостей здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України «Про публічні закупівлі», на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування, затверджених Постановою КМУ від 19.10.2022 №1178 ( далі – Особливості № 1178) прямі договори, які укладають замовники, можемо поділити на дві категорії:

• якщо вартість менша, ніж встановлені межі для проведення відкритих торгів;
• якщо наявні окремі підстави, визначені у пункті 13 Особливостей.

Для обох категорій передбачено внесення інформації про таку закупівлю до річного плану та, в окремих випадках, оприлюднення звіту про договір про закупівлю, укладений без використання електронної системи закупівель (ЕСЗ).

Розгляньмо дії замовника для закупівель за прямими договорами у кожному з цих випадків окремо.

🔥Візьміть участь у безплатному вебінарі від редакції Експертус Держзакупівлі

Прямий договір до 100 тисяч

Для закупівель товарів і послуг (крім послуг з поточного ремонту), вартість яких є меншою ніж 100 тис. грн, послуг з поточного ремонту, вартість яких є меншою ніж 200 тис. грн, робіт, вартість яких є меншою ніж 1,5 млн грн, замовники можуть використовувати ЕСЗ відповідно до умов, визначених адміністратором ЕСЗ, зокрема електронний каталог для закупівлі товарів (п. 11 Особливостей № 1178).

Тобто використовувати ЕСЗ для таких закупівель — право замовника, яким він може скористатися. Якщо вирішили таким правом скористатися, можете:

• застосувати електронний каталог для закупівлі товарів відповідно до Порядку формування та використання електронного каталогу, затвердженого постановою КМУ від 14.09.2020 № 822;або
• провести спрощену закупівлю відповідно до Інструкції про порядок використання ЕСЗ у разі здійснення закупівель вартість яких є меншою за вартість, що встановлена в особливостях здійснення публічних закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України «Про публічні закупівлі», на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування та зупинення дії наказу ДП «ПРОЗОРРО» від 19.03.2019 року № 10 (зі змінами), затвердженої наказом ДП «Прозорро» від 20.10.2022 № 25.

В іншому випадку — можете укласти прямий договір про закупівлю без використання ЕСЗ.

Перевірте себе, щоб виявити теми, які потрібно вдосконалити

Урахуйте, що у разі таких закупівель без використання ЕСЗ обов’язково слід дотримати принципів публічних закупівель.

Зважайте й на заборону ділити предмет закупівлі на частини з метою уникнення проведення процедури закупівлі відкриті торги/використання е-каталогу для закупівлі товару (п. 6 Особливостей № 1178).

Отже, розраховуйте потребу для закупівлі за прямим договором:

• у 2023 році з огляду на потребу, що залишилася до кінця року;
• на 2024 рік з огляду на потребу на весь рік.

Утім, якщо така потреба загалом перевищує 100 тис. грн для товарів та послуг (крім поточного ремонту) і 1,5 млн для робіт, обов’язково застосовуйте процедуру відкритих торгів або електронний каталог.

Закупівля на окремих підставах за пунктом 13 Особливостей

Замовники можуть придбавати товари і послуги (крім послуг з поточного ремонту), вартість яких становить або перевищує 100 тис. грн, послуги з поточного ремонту, вартість яких становить або перевищує 200 тис. грн, роботи, вартість яких становить або перевищує 1,5 млн грн, без застосування відкритих торгів та/або е-каталогу для закупівлі товару, якщо наявні підстави, визначені у пункті 13 Особливостей.

Тож у цих випадках замовник може укласти з учасником прямий договір.

Коли ухвалюєте рішення про укладення такого договору, попрацюйте над обгрунтуванням підстави для цього. У багатьох із перерахованих у пункті 13 випадків обумовлена наявність документального підтвердження. Проте воно доречне для будь-якої з підстав, яку збираєтеся застосувати, щоб укласти прямий договір.

Зверніть увагу, що до підстав наведених у пункті 13 для можливості укладання прямих угод, періодично вносяться зміни, тож слідкуйте за їх актуальністю.

Зважайте, що заборона придбавати до/без проведення процедури закупівлі відкриті торги/використання е-каталогу та укладати договори про закупівлю, які передбачають оплату до/без проведення процедури закупівлі відкриті торги/використання е-каталогу, не поширюється на випадки, передбачені пунктами 9 і 13 Особливостей № 1178.

Втім, застосовуючи підстави пункту 13 Особливостей № 1178, замовникм повинні оприлюднити в електронній системі закупівель звіт про договір про закупівлю, укладений без використання електронної системи закупівель протягом 10 робочих днів.

Скористайтеся порадами, щоб оформити обґрунтування для закупівлі за пунктом 13 Особливостей. Зразок обґрунтування підстави для закупівлі за підпунктом 6 цього пункту знадобиться для закупівлі після відміни відкритих торгів та зорієнтує, як описати застосування підстави в інших випадках

Виключенням є підпункт 15 цього пункту. У разі його застосвання замовник може не публікувати договір про закупівлю та/або додатки до нього.

В усіх інших випадках разом із звітом оприлюднюється договір про закупівлю та додатки до нього, а також обґрунтування підстави для здійснення замовником закупівлі відповідно до цього пункту.

Обґрунтування має бути у вигляді розпорядчого рішення замовника або іншого документа готується уповноваженою особою або іншою службовою (посадовою) особою замовника та погоджується (затверджується) керівником замовника або іншою особою, визначеною керівником замовника.

Відповідно до Інформаційного листа Мінекономіки № 3323-04_50098-06 від 19.09.2023 документ, що містить обгрунтування, може бути підготовленим як уповноваженою особою, так і іншою особою замовника, наприклад, представником структурного підрозділу, який є ініціатором такої закупівлі тощо. До того ж такий документ має бути погодженим або затвердженим керівником або особою, яка визначена керівником для вчинення відповідних дій.

Зміст обгрунтування визначається замовником самостійно та може містити, зокрема посилання на законодавство, нормативні акти, умови або обставини, причини, що виникають у замовника стосовно необхідності закупівлі у такий спосіб тощо.

Окремо слід зазначити, що Правила організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, затверджені наказом Міністерства юстиції України від 18.06.2015 № 1000/5 (зі змінами) (далі – наказ № 1000/5). Ці Правила встановлюють єдині вимоги щодо створення управлінських документів і роботи зі службовими документами, а також порядок їх архівного зберігання в державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях незалежно від форм власності.

Зважайте на вимогу пункту 17 Особливостей № 1178. Він передбачає, що договір про закупівлю за результатами проведеної закупівлі за пунктами 10 і 13 Особливостей укладають відповідно до Цивільного і Господарського кодексу з урахуванням положень статті 41 Закону № 922 (крім частин 2–5, 7 – 9 статті 41 Закону) та Особливостей № 1178.

Звіт про виконання договору про закупівлю, що укладений відповідно до пункту 13 Особливостей № 1178, замовник не оприлюднює в електронній системі закупівель.