Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) – єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження;

Речові права, що підлягають державній реєстрації:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

2) речові права на нерухоме майно, похідні від права власності:

• право користування (сервітут);
• право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
• право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
• право господарського відання;
• право оперативного управління;
• право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;
• право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що виникає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;
• право довірчої власності (крім права довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов’язань);
• інші речові права відповідно до закону;

4) обтяження речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва:

• заборона відчуження та/або користування;
• арешт;
• іпотека;
• вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена власником такого майна;
• податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;
• інші обтяження відповідно до закону.

Нерухоме майно, щодо якого проводиться державна реєстрація прав:

1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
2. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
3. Право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, в яких вони розташовані.

1. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13 -1 ) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

13 -2 ) актів приймання-передачі нерухомого майна неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України “Про систему гарантування вкладів фізичних осіб”;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Строки проведення реєстраційних дій

Реєстраційні дії здійснюються в день реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

Надання інформації з Державного реєстру прав у електронній формі здійснюється в режимі реального часу.

Строк, обраховується з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

У разі наявності зареєстрованих у Державному реєстрі прав інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно строк державної реєстрації прав обраховується з дня прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації щодо заяви, зареєстрованої в Державному реєстрі прав раніше.

Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав:

1) фізичні та юридичні особи – під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному цим Законом;

2) громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;

3) громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення – не менше трьох років;

4) громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;

5) особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни, особи з числа учасників антитерористичної операції, учасників здійснення заходів із забезпечення національної безпеки і оборони, відсічі і стримування збройної агресії Російської Федерації у Донецькій та Луганській областях, яким надано статус особи з інвалідністю внаслідок війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;

6) особи з інвалідністю I та II груп;

7) Національний банк України;

8) органи державної влади, органи місцевого самоврядування;

9) інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

Адміністративний збір не справляється за внесення до записів Державного реєстру прав змін, пов’язаних із приведенням у відповідність із законами України у строк, визначений цими законами.

Підстави для відмови у держаній реєстрації:

1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до Закону;

2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно;

7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

8) після завершення строку, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав;

9) документи подано до неналежного суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріуса;

10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;

11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;

12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці;

13) відсутність згоди заставодержателя (іпотекодержателя) на дострокове припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію щодо державної реєстрації припинення таких прав, що перебувають у заставі (іпотеці).

Юридичні особи та землі ОСГ: придбати не можна заборонити

Суперечки щодо можливості перебування у власності юридичної особи земельної ділянки з видом використання «для ведення особистого селянського господарства» (далі – ОСГ) з метою ведення товарного сільгоспвиробництва/фермерського господарства ведуться давно та запекло. Відтак кома у виразі: «придбати не можна заборонити» для одних юридичних осіб ставилась після першого слова, для інших – перед останнім. Тож потенційні власники – юридичні особи, які планують використовувати землі ОСГ з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, у т.ч. і з будівництвом на ній сільгоспбудівель, адміністративних приміщень, мають проаналізувати аргументи обох позицій, зважити на ризики набуття у власність таких земель, після чого вирішити для себе, чи є сенс «зв’язуватись» із ними.

Щоб одразу зняти питання із мораторієм, зауважимо, що пп. «б» п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (ЗКУ) передбачає заборону до 01.01.2024 купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.

Класифікатор видів цільового призначення земель наразі викладений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051. Згідно із Класифікатором землі сільськогосподарського призначення поділені на дев’ятнадцять видів (коди 01.01-01.19), земельним ділянкам з цільовим призначенням «для ведення ОСГ» відповідає код 01.03.

Таким чином, мораторій на земельні ділянки з кодом 01.03 поширюється лише на ті з них, які виділені в рахунок земельних часток (паїв). Якщо земля для ведення ОСГ була отримана на інших підставах (наприклад, приватизована громадянином), то заборона, встановлена пп. «б» п. 15 Перехідних положень ЗКУ, на неї не розповсюджується.

Позиція «ПРОТИ»: відсутність прямої вказівки про можливість придбання означає його заборону

Прихильники цієї позиції аргументують її наступним.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 ЗКУ земельні ділянки для ведення ОСГ можуть передаватися громадянами юридичним особам лише у користування.

При цьому ОСГ – це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків та надання послуг з використанням майна особистого селянського господарства, у тому числі й у сфері сільського зеленого туризму (ст. 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 № 742-IV, надалі – Закон № 742).

Частина 1 ст. 82 ЗКУ передбачає, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності, у той час як діяльність, пов’язана з веденням ОСГ, не відноситься до підприємницької діяльності (ч. 1, ч. 3 ст. 1 Закону № 742).

Саме такі аргументи викладені у листі Мін’юсту від 25.08.2021 № 70487/61191-33-21/8.3.2 при аналізі питання «Щодо питання набуття у власність земельних ділянок для ведення садівництва та земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства юридичними особами приватного права».

І хоча Мін’юст прямо не зазначає про неможливість юросіб набувати у власність земельні ділянки для ведення ОСГ, такий висновок напрошується сам собою з наведених Мін’юстом законодавчих приписів.

Позиція «ЗА»: можливість придбання слідує із відсутності прямої його заборони

Аргументи на користь можливості набуття юридичною особою земельних ділянок ОСГ у власність зводяться до наступного.

Частина 1 ст. 7 Закону № 742 закріплює право члена ОСГ (яким може бути лише фізична особа) укладати особисто або через уповноважену особу будь-які угоди, що не суперечать законодавству.

У ч. 4 ст. 5 Закону № 742 прямо передбачено, що земельні ділянки ОСГ можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. А ст. 33 ЗКУ передбачає можливість такого використання без зміни цільового призначення цих земельних ділянок.

Останні два види господарської діяльності вправі здійснювати і юрособи. При цьому у ч. 4 ст. 5 Закону № 742 не вказано, що використання земельних ділянок ОСГ для ведення товарного сільськогосподарського виробництва або фермерського господарства неможливе на такому правовому титулі, як власність.

До того ж, ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі – Закон № 973) передбачає, що фермерське господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону.

Тож вказана норма прямо говорить про можливість здійснення підприємницької діяльності з метою отримання прибутку на землях ОСГ, що заперечується прихильниками першого підходу.

У ч. 1 ст. 19 Конституції України закладений принцип, згідно із яким особи приватного права (в т.ч. юридичні) можуть робити все, що прямо не заборонено законом. При цьому не існує прямої норми законодавства, яка б за змістом означала таке: «Юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення ОСГ».

Навпаки, законодавець виключає норми, які раніше використовувались послідовниками першого підходу при обґрунтуванні їхньої позиції. Так, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» від 28.04.2021 № 1423-IX, який набув чинності 27.05.2021, виключено ч. 3 ст. 22 ЗКУ. Підпункт «а» цієї норми передбачав, що землі сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства передаються у власність громадянам. Про юросіб у ній нічого не було зазначено.

Таким чином, оскільки в законодавстві відсутня пряма заборона щодо набуття у власність юридичними особами земель ОСГ для ведення товарного сільгоспвиробництва або фермерського господарства, то таке набуття не суперечитиме законодавству, а відтак – дозволене ним.

Будівництво на землях ОСГ

Частина 1 ст. 6 Закону № 742 дозволяє зводити на землях ОСГ жилі будинки, господарські будівлі та споруди.

ДБН В.2.2-Х-20ХХ. «Будинки одноквартирні» визначає господарську споруду як будівлю або споруду для здійснення функцій сільського господарства на присадибній ділянці та (або) обслуговування будинку. До господарських (присадибних) будівель належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо.

До того ж, оскільки земельні ділянки для ведення ОСГ можуть використовуватись юрособами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, то слід звернутись і до законодавства, яке регулює ці види господарської діяльності.

Так, із самої назви земель з кодом 01.01 слідує, що такі землі використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Визначення поняття «сільськогосподарське виробництво» наведено у ст. 1 Закону України «Про стимулювання розвитку сільського господарства на період 2001–2004 років» від 18.01.2001 № 2238-III – ним є вид діяльності з виробництва продукції, яка пов’язана з біологічними процесами з її вирощування, призначеної для споживання в сирому та переробленому вигляді і для використання на нехарчові цілі.

При цьому сільськогосподарським товаровиробником вказаний Закон визначає фізичну або юридичну особу, яка займається виробництвом сільськогосподарської продукції, переробкою власновиробленої сільськогосподарської продукції та її реалізацією.

Тому особи, які використовують землю для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, можуть будувати на цих землях об’єкти нерухомості сільськогосподарського призначення та допоміжні споруди за умови, що такі об’єкти використовуватимуться у виробництві сільгосппродукції, її переробці, зберіганні та реалізації.

Відповідно до Державного класифікатора будівель і споруд ДК 018-2000, затвердженого наказом Держстандарту від 17.08.2000 № 507, до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва і рибного господарства (код 1271) належать: будівлі для тваринництва, птахівництва, зберігання зерна, садівництва, виноградарства і виноробства, силосні й сінажні, будівлі для тепличного, рибного господарств, будівлі підприємств лісництва і звірівництва, а також інші об’єкти сільськогосподарського призначення. До цього класу будівель також відносяться: корівники, стайні, свинарники, кошари, кінні заводи, собачі розплідники, птахофабрики, зерносховища, склади і надвірні споруди, підвали, винокурні, винні ємкості, теплиці, силосні ями тощо.

Про можливість зведення капітальних споруд згадується і в Законі № 973.

Так, його ст. 5 передбачає, що громадяни, які створили фермерське господарство, мають право облаштувати житло в тій частині наданої для ведення фермерського господарства земельної ділянки, з якої забезпечується зручний доступ до всіх виробничих об’єктів господарства.

Якщо житло членів фермерського господарства знаходиться за межами населених пунктів, то вони мають право на створення відокремленої фермерської садиби, якій надається поштова адреса. При цьому відокремленою фермерською садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, яка знаходиться за межами населеного пункту.

Цьому кореспондує передбачене пп. «ґ» ч. 1 ст. 14 та ст. 16 Закону № 973 право фермерського господарства та його членів споруджувати житлові будинки, господарські будівлі та споруди на належних йому, його членам на праві власності земельних ділянках відповідно до затверджених документації із землеустрою та містобудівної документації.

Відповідальність

Згідно з п. «а» ч. 1 ст. 91 і п. «а» ч. 1 ст. 96 ЗКУ власники та користувачі земельної ділянки зобов’язані забезпечувати її використання за цільовим призначенням.

Відповідно до п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою примусове припинення прав на земельну ділянку (як власності, так і користування) у судовому порядку.

Зрозуміло, що для притягнення особи до такої відповідальності зацікавлена особа/орган розпорядження землею/правоохоронний орган має довести наявність всіх кваліфікуючих ознак цього правопорушення.

За даними Єдиного реєстру судових рішень, практика примусового припинення права власності на земельні ділянки ОСГ за використання їх не за цільовим призначенням не є поширеною. Та й ті поодинокі рішення, якими припинено право власності на земельні ділянки ОСГ, стосуються ситуацій, коли судом достеменно встановлені факти не вирощування сільськогосподарських культур на таких ділянках.

Прикладом може бути постанова Миколаївського апеляційного суду від 19.01.2021 у справі № 477/2330/18-ц[1], де суд на підставі показань свідка встановив, що на території зазначених земельних ділянок виритий котлован і вирощування сільськогосподарських культур не проводиться. При цьому на виконання ухвали суду земельні ділянки оглянуті головуючим суддею у присутності секретаря судових засідань, за участі прокурора, спеціаліста ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, відповідача та свідка. Оглядом встановлено, що на земельних ділянках проведені роботи по будівництву ставонакопичувача.

Окрім ініціативи щодо припинення прав на земельну ділянку ОСГ, аргументами першої позиції може скористатись зацікавлена особа для обґрунтування невідповідності чинному законодавству України договору відчуження земель ОСГ, укладеного між фізичною та юридичною особою. А така невідповідність згідно зі ст. ст. 203 та 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання судом зазначеного договору недійсним. Та і в цьому випадку шансів небагато, адже окрім підстав для оспорюваності правочину, позивачеві потрібно довести і факт порушення цим його прав чи законних інтересів.

Щодо інших форм відповідальності, то адміністративна може настати за ст. 53 КпАП (порушення правил використання земель, що включає, в тому числі, використання земель не за цільовим призначенням).

Тож поміркованим юридичним особам – потенційним власникам ОСГ варто пошукати іншу земельну ділянку із більш «підходящим» видом використання. Якщо ж зацікавленість є саме в цій конкретній земельній ділянці ОСГ (наприклад, якщо вона розташована в єдиному масиві земель, що цікавить юридичну особу), то можна запропонувати варіант із зміною виду цільового призначення такої ділянки – з виду «для ведення ОСГ» на вид «для ведення товарного сільгоспвиробництва» у порядку статті 20 ЗКУ.

Автор статті: адвокат Ірина Висіцька

Чи можна зареєструвати господарську споруду без будинку на ділянці

Відбувається форматування тексту!
Почекайте кілька секунд, поки завантажиться повністю.
Або перечитайте сторінку заново, якщо довго не відповідає.

Повідомити про помилку

Соціальні сервіси та закладки:

Запам’ятати

• Всі документи
• Нові надходження
• Популярні документи
• Первинні законодавчі акти
• Групи документів
• Розподіл за комітетами ВРУ
• Термінологія законодавства
• Tезаурус “EUROVOC”
• Юридична класифікація
• Календар офіційних свят в Україні
• Правила користування
• Контактна інформація

Програмно-технічна підтримка — Управління комп’ютеризованих систем

Інформаційне наповнення — Відділ баз даних нормативно-правової інформації

Деякі функції знаходяться у режимі тестової експлуатації. Якщо Ви побачили помилку в тексті, виділіть її мишкою та натисніть Ctrl-Enter. Будемо вдячні!

Весь контент доступний за ліцензією Creative Commons Attribution 4.0 International license, якщо не зазначено інше